Аналитический отчет по результатам анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ

по результатам анализа состояния конкурентной среды на рынке

услуг по управлению многоквартирными домами

I. Общие положения

Целью проведения анализа является оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами и выявление хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение в соответствии с  признаками, установленными статьей  5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон «О защите конкуренции») для формирования Реестра хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара в размере более чем тридцать пять процентов или занимающих доминирующее положение на рынке определенного товара, если в отношении такого рынка федеральными законами установлены случаи признания доминирующим положения хозяйствующих субъектов (далее – Реестр), ведение которого предусмотрено подпунктом «а» пункта 8 части 1 статьи 23 Закона «О защите конкуренции».

          Исследование состояния конкурентной среды на рынке услуг проводилось на основании пункта 3.4 Административного регламента Федеральной антимонопольной службы по исполнению государственной функции по ведению реестра хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более чем тридцать пять процентов (утвержден  приказом Федеральной антимонопольной службы от 17.01.2007 № 6) и Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке (утвержден приказом ФАС России от 28.04.2010  № 220; далее – Порядок).

В качестве источников исходной информации о рынке услуг по управлению многоквартирными домами использовались:

- сведения Управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Смоленска;

- сведения хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на территории г. Смоленска;

- государственные стандарты, технические условия и другие нормативные документы:

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее - Жилищный кодекс РФ);

 Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено Постановлением  Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47);

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности «ОК 029-2001» (далее – Общероссийский классификатор ОК 029-2001), принятый и введенный в действие  постановлением Госстандарта России от 06.11.2001  № 454-ст;

Общероссийский классификатор продукции по  видам экономической деятельности «ОК 034-2007» (далее – Общероссийский классификатор  ОК 034-2007), принятый и введенный в действие Постановлением Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 22.11.2007 № 329-ст;

- информация из сети Интернет;

- данные ранее проведенных Смоленским УФАС России исследований состояния конкуренции на рынке услуг по управлению многоквартирными домами.      

II. Временной интервал исследования рынка услуг по управлению многоквартирными домами

Учитывая, что исследование ограничивается изучением характеристик рынка услуг по управлению многоквартирными домами, которые сложились до момента проведения исследования, анализ носит ретроспективный характер.

Временным интервалом исследования рынка услуг по управлению многоквартирными домами является 2010, 2011 и 2012 годы (с 01.01.2010 по 31.12.2010; с 01.01.2011 по 31.12.2011 и с  01.01.2012 по 31.12.2012).

III. Продуктовые границы рынка услуг по управлению многоквартирными домами

В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ,  многоквартирным домом признается жилое помещение, состоящее из двух и более квартир и помещений общего пользования. Согласно определению многоквартирного дома, данному в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу  (утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47), многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме заключаются следующие виды договоров:

– договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников;

– договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), теплоснабжения (в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией осуществляется по договору: с одной стороны управляющей организации с другой стороны собственниками помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива), согласно которому управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основании изложенного, в целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка будет являться комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Рынок услуг по управлению многоквартирными домами, согласно Общероссийскому классификатору ОК 029-2001, принадлежит к разделу К  «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг», классу 70 «Операции с недвижимым имуществом», подклассу 70.3 «Предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом», группе 70.32 «Управление недвижимым имуществом», подгруппе 70.32.1 «Управление эксплуатацией жилого фонда» (код ОКВЭД 70.32.1).

Согласно Общероссийскому классификатору ОК 034-2007, услуги по управлению многоквартирными домами классифицированы в разделе К и подразделе КА  «Услуги, связанные с недвижимым имуществом, арендой, вычислительной техникой, научными исследованиями, прочие услуги, связанные с предпринимательской деятельностью», классе 70 «Услуги, связанные с недвижимым имуществом», подклассе 70.3 «Услуги по операциям с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе», группе 70.32 и подгруппе 70.32.1 «Услуги по управлению эксплуатацией недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе»,  виде 70.32.11 «Услуги по управлению эксплуатацией жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе» (код ОКПД 70.32.11).

IV. Географические границы рынка услуг по управлению многоквартирными домами

Определение географических границ товарного рынка осуществлялось методом установления фактических районов оказания услуг (местоположения приобретателей) и хозяйствующих субъектов (продавцов), оказывающих услуги на рассматриваемом товарном рынке (в предварительно определенных географических границах).

В целях проведения данного исследования географические границы исследуемого рынка предварительно определены как  административные границы городского округа город Смоленск.

            Приобретатели услуг по управлению многоквартирными домами является население, проживающее в многоквартирных домах на территории города Смоленска. Управляющие компании оказывают услуги по управлению эксплуатацией жилого фонда в городе Смоленске.

Таким образом, географическими границами услуг по управлению многоквартирными домами будут являться административные границы городского округа город Смоленск.

V. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на рынке  услуг по управлению многоквартирными домами

В соответствии с информацией, полученной от Управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Смоленска и  непосредственно от хозяйствующих субъектов, деятельность по управлению многоквартирными домами в 2010 году на территории города Смоленска осуществляли 27 хозяйствующих субъектов, в 2011 и 2012 году – 28 хозяйствующих субъектов.

Потребителями услуг управляющих организаций являются собственники жилых помещений в многоквартирных домах.

VI. Объем рынка услуг по управлению многоквартирными домами и доли хозяйствующих субъектов на рынке

Объем товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами определяется как общая площадь жилищного фонда в многоквартирных домах в географических границах административных границ городского округа город Смоленск измеряется в натуральном выражении – в тысячах квадратных метров.

Согласно статье 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ и Приказа Росстата от 11.08.2009 № 168 «Об утверждении статистического  инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг»:

жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

 Общая площадь жилых помещений определяется как сумма площадей всех частей таких помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В общую площадь жилищного фонда включаются специализированные жилые помещения (служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, а также фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан).

В ходе анализа установлено, что, на основании пункта 2 части 1 статьи 9 Закона «О защите конкуренции», на рынке действуют хозяйствующие субъекты, которые образуют три группы лиц:

1-я группа лиц – три хозяйствующих субъекта: ХС № 5, ХС № 6, ХС № 7;

2-я группа лиц – пять хозяйствующих субъектов: ХС № 13, ХС № 14, ХС № 15, ХС № 16, ХС №17;

3-я группа лиц – два хозяйствующих субъекта: ХС № 23, ХС № 24.

В указанных обществах, относящихся к одной группе лиц, одно и тоже физическое лицо осуществляет функции единоличного исполнительного органа. Согласно пункту 6.4 Порядка, доля группы лиц на исследуемом товарном рынке будет определяться как сумма долей хозяйствующих субъектов, действующих на одном товарном рынке и составляющих группу лиц в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи  9 Закона «О защите конкуренции».

Результаты расчетов объёма товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов приведены  в  таблице.

* Доля первой группы лиц на исследуемом рынке в 2010, 2011 и 2012 годах составляла 6,92%, 7,59% и 6,87% соответственно.

** Доля второй группы лиц на исследуемом рынке в 2010, 2011 и в январе-ноябре 2012 годах составляла 6,35%, 1,76% и 0,75% соответственно.

***Доля третьей группы лиц на исследуемом рынке в 2010, 2011 и в январе-ноябре 2012 годах составляла 4,93%, 4,52% и 1,09% соответственно.

По результатам проведенного анализа установлено, что доля ОАО «Жилищник» на исследуемом рынке в 2010 году составляла 49,44%, в 2011 году – 56,41% и 2012 году – 67,01%.

Положение ОАО «Жилищник» на рынке услуг по управлению многоквартирными домами дает возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на данном рынке, устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов и затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам, его доля на исследуемом рынке с каждым годом увеличивается.

На основании пункта 1 части 1 статьи 5 Закона «О защите конкуренции», по результатам анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в период  2011 и 2012 годы, ОАО «Жилищник» занимало доминирующее положение в географических границах административных границ  городского  округа город Смоленск.

VII. Уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами

Для определения уровня концентрации товарного рынка используются следующие показатели:

-           коэффициент рыночной концентрации (CR₃), рассчитываемый как  сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном товарном рынке;

-           индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI), рассчитанный как сумма квадратов долей на товарном рынке (выраженный в процентах) всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном товарном рынке.

Расчетные показатели уровня концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами:

Расчетные показатели концентрации анализируемого рынка свидетельствуют о том, что в 2012 году рынок  услуг по управлению многоквартирными домами в географических границах административных границ городского округа город Смоленск относился к рынку с высоко концентрированной структурой (70%<CR₃<100%; 2000<HHI<10000).

VIII. Барьеры входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами

К ограничениям входа на рынок следует отнести низкую информированность граждан о перечне организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, неготовность собственников жилья к переходу на новые формы управления жилым фондом, недостаточный уровень юридической грамотности собственников помещений в многоквартирных домах, что приводит к низкой активности граждан и препятствует дальнейшему развитию конкуренции на анализируемом рынке, а также наличие давно сложившихся хозяйственных связей у хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность на данном рынке уже не один год.

XI. Оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами

В 2010 году на территории города Смоленска деятельность по оказанию услуг по управлению многоквартирными домами осуществляли 27 хозяйствующих субъектов, в 2011 и 2012 годах – 28 хозяйствующих субъектов.

Рынок  услуг по управлению многоквартирными домами в географических границах административных границ городского округа город  Смоленск в    2012 году относился к рынку с высоко концентрированной структурой (70%<CR₃<100%; 2000<HHI<10000).

Существующие барьеры входа на товарный рынок услуг по управлению многоквартирными домами, имеющему свою специфику, не дают возможности  создать высоко конкурентную среду на рассматриваемом товарном рынке.

На основании пункта 1 части 1 статьи 5 Закона «О защите конкуренции», по результатам анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, в период  2011 и 2012 годы  ОАО «Жилищник» занимало доминирующее положение в географических границах административных границ  городского  округа города Смоленска с долями более 50% .

Согласно результатам проведенного анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара в размере более чем тридцать пять процентов или занимающих доминирующее положение на рынке определенного товара, если в отношении такого рынка федеральными законами установлены случаи признания доминирующим положения хозяйствующих субъектов, целесообразно включить открытое акционерное общество «Жилищник» (местонахождение: 214018, г. Смоленск, ул. 2-я Киевская, д. 20) по виду экономической деятельности на основании ОКВЭД по коду 70.32.1 – «Управление эксплуатацией жилого фонда» (код ОКПД 70.32.11 «Услуги по управлению эксплуатацией жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе»), в географических границах административных границ  городского  округа город Смоленск, с долями более 50%.