• twitter
  • facebook
  • vkontakte
  • youtube
  • instagram

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ по результатам анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами

Сфера деятельности: ЖКХ

 

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ

по результатам анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами

 

20.04.2015                                                                       Смоленское УФАС России

 

I. Общие положения

Целью проведения анализа является оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в                     г. Десногорск и выявление наличия признаков доминирующего положения хозяйствующего субъекта, в соответствии со статьей  5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон «О защите конкуренции») при рассмотрении заявления Чернявской О.Л. от  30.11.2014 и дела № 04-01/02-2015 о нарушении антимонопольного законодательства, возбужденного в отношении Муниципального унитарного предприятия «Комбинат коммунальных предприятий» муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области 27.01.2015.

          Исследование состояния конкурентной среды на рынке услуг проводилось на основании пункта 10 части 1 статьи 23 Закон «О защите конкуренции», Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке (утвержден приказом ФАС России от 28.04.2010  № 220; далее – Порядок) и пункта 3.4 Административного регламента Федеральной антимонопольной службы по исполнению государственной функции по установлению доминирующего положения хозяйствующего субъекта при рассмотрении заявлений, материалов, дел о нарушении антимонопольного законодательства и при осуществлении государственного контроля за экономической концентрацией (утвержден  приказом Федеральной антимонопольной службы от 25.05.2012 № 345).

В качестве источников исходной информации о рынке услуг по управлению многоквартирными домами использовались:

- сведения хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на территории города Десногорск;

- государственные стандарты, технические условия и другие документы:

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188–ФЗ (в редакции  Федеральных законов от 21.07.2014 №№ 217– ФЗ, 255–ФЗ и 263–ФЗ; далее - Жилищный кодекс РФ);

 Федеральный  закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации (далее - Федеральный  закон от 21.07.2014 № 255ФЗ); 

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением  Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее – Положение № 47);

Общероссийский классификатор продукции по  видам экономической деятельности «ОК 034-2014» (далее – Общероссийский классификатор ОК 034-2014), утвержденный приказом Росстандарта России от 31.01.2014  № 14-ст;

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности «ОК 029-2014» (далее – Общероссийский классификатор ОК 029-2014), утвержденный приказом Росстандарта России от 31.01.2014  № 14-ст;

- информация из сети Интернет;

- данные ранее проведенных Смоленским УФАС России исследований состояния конкуренции на рынке услуг по управлению многоквартирными домами.

 

II. Временной интервал исследования рынка услуг по управлению многоквартирными домами

Учитывая, что исследование ограничивается изучением характеристик рынка услуг по управлению многоквартирными домами, которые сложились до момента проведения исследования, анализ носит ретроспективный характер.

Временным интервалом исследования рынка услуг по управлению многоквартирными домами является   период  (с 01.01.2013 по 31.12.2013 и с 01.01.2014 по 31.12.2014).

 

III. Продуктовые границы рынка услуг по управлению многоквартирными домами

В соответствии с частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса РФ, к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, как указано в пункте 5 Положения № 47.

Согласно определению многоквартирного дома, данному в пункте 6 Положения № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ:

«1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

11. В случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 Жилищного Кодекса РФ, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ».

Согласно пункту 2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме)  в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу пункта 3 части 3 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ одним из существенных условий договора управления многоквартирным домом является порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги.

В перечень видов деятельности, на которые требуются лицензии (часть 1 статья 12 Федерального  закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности") Федеральным  законом от 21.07.2014               № 255-ФЗ внесена  предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами.

 Согласно статье 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ, юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 01.05. 2015. После 01.05.2015 осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.

Порядок лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами изложен в статьях 192 – 202 Жилищного кодекса РФ.

Услуги по управлению многоквартирными домами, согласно Общероссийскому классификатору ОК 029-2014, принадлежат к разделу L  «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом», классу 68 «Операции с недвижимым имуществом», подклассу 68.3 «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе», группе 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе», подгруппе 68.32.1 «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе» (код ОКВЭД2 – 68.32.1).

Согласно Общероссийскому классификатору ОК 034-2014, услуги по управлению многоквартирными домами относятся к разделу L  «Услуги, связанные с недвижимым имуществом», классу 68 «Услуги по операциям с недвижимым имуществом», подклассу 68.3 «Услуги по операциям с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе», группе 68.32 и подгруппе 68.32.1 «Услуги по управлению недвижимым имуществом, предоставляемые  за вознаграждение или на договорной основе»,  виде 68.32.11 «Услуги по управлению жилым фондом, предоставляемые за вознаграждение или на договорной основе, кроме недвижимости, находящейся в собственности на фиксированное время года», эта группировка включает в том числе: - услуги по управлению домами и прочими объектами жилого фонда, предоставляемые за вознаграждение или на договорной основе;

- услуги по управлению многоквартирными зданиями или зданиями многоцелевого назначения, которые в основном являются жилыми (код     ОКПД2 -  68.32.11).

При выявлении товаров, потенциально являющихся взаимозаменяемыми для данного товара (услуги по управлению многоквартирными домами) установлено, что по функциональному назначению, качественным характеристикам, техническим характеристикам и условиям реализации данных услуг взаимозаменяемые товары отсутствуют.

Таким образом, в целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка будет являться комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности за плату.

В связи с изложенным, продуктовыми границами исследуемого товарного рынка являются услуги по управлению многоквартирными домами (код ОКВЭД2 – 68.32.1 и код ОКПД2 -  68.32.11).

 

IV. Географические границы рынка услуг по управлению многоквартирными домами

Определение географических границ товарного рынка осуществлялось методом установления фактических районов оказания услуг (местоположения приобретателей) и хозяйствующих субъектов (продавцов), оказывающих услуги на рассматриваемом товарном рынке (в предварительно определенных географических границах).

В целях проведения данного исследования географические границы исследуемого рынка предварительно определены как  административные границы муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области.

         Приобретатели услуг по управлению многоквартирными домами является население, проживающее в многоквартирных домах на территории города Десногорска. Управляющие компании оказывают услуги по управлению эксплуатацией жилого фонда в городе Десногорске.

Таким образом, географическими границами рынка услуг по управлению многоквартирными домами будут являться административные границы муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области.

 

V. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на рынке  услуг по управлению многоквартирными домами

В соответствии с информацией, размещенной на сайте «Реформа ЖКХ» в сети Интернет и  полученной непосредственно от хозяйствующих субъектов, деятельность по управлению многоквартирными домами по состоянию на 01.01.2013 на территории города Десногорск осуществлял 1 хозяйствующий субъект – ХС № 1 (местонахождение: <…>). С 01.04.2013 на исследуемом товарном рынке начал осуществлять деятельность ещё один хозяйствующий субъект – – ХС № 2 (местонахождение: <…>). В период с 01.04.2013 по 01.01.2015 на исследуемом товарном рынке осуществляли деятельность два хозяйствующих субъекта: ХС № 1 и ХС № 2.

Потребителями услуг управляющих организаций являются собственники жилых помещений в многоквартирных домах.

 

VI. Объем рынка услуг по управлению многоквартирными домами и доли хозяйствующих субъектов на рынке

Объем товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами определяется как общая площадь жилищного фонда в многоквартирных домах в географических границах административных границ городского округа город Десногорск измеряется в натуральном выражении – в тысячах квадратных метров.

Согласно части 1 статьи 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ,

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Результаты   расчетов   объёма  товарного   рынка  и   долей   хозяйствующих   субъектов приведены  в следующей таблице:

Наименование хозяйствующего субъекта с указанием его организационно-правовой формы

Объем (доля) жилищного фонда, находящегося в управлении управляющими организациями по состоянию  на 01.01.2013

Объем (доля) жилищного фонда, находящегося в управлении управляющими  организациями по состоянию на 01.01.2014 и на 01.01.2015

количество многоквартирных домов, находящихся в управлении шт.

тыс.м2

в процентах от общего объема жилищного фонда, находящегося в управлении управляющими организациями

количество многоквартирных домов, находящихся в управлении шт.

тыс.м2

в процентах от общего объема жилищного фонда, находящегося в управлении управляющими организациями

ХС № 1

<…>

<…>

<…>

<…>

<…>

<…>

ХС № 2

-

-

-

<…>

<…>

<…>

ИТОГО:

<…>

<…>

<…>

<…>

<…>

<…>

В ходе анализа установлено, что на исследуемом товарном рынке отсутствуют хозяйствующие субъекты, которые, на основании пункта 2 части 1 статьи 9 Закона «О защите конкуренции», образуют группы лиц на данном рынке.

По результатам проведенного анализа установлено, что доля ХС № 1  на исследуемом рынке по состоянию на 01.01.2013 составляла  100%, в период с 01.04.2013 по 01.01.2015 – 87,6% от общего объема жилищного фонда, находящегося в управлении управляющими организациями.

Положение ХС № 1 на рынке услуг по управлению многоквартирными домами дает возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на данном рынке, устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов и затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам.

На основании пункта 1 части 1 статьи 5 Закона «О защите конкуренции», по результатам анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами за период с 01.01.2014 по 01.01.2015 установлено наличие признаков доминирующего положения ХС № 1 в географических границах административных границ  муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области.

VII. Уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами

Для определения уровня концентрации товарного рынка используются следующие показатели:

  • коэффициент рыночной концентрации (CR3), рассчитываемый как  сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном товарном рынке;
  • индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI), рассчитанный как сумма квадратов долей на товарном рынке (выраженный в процентах) всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном товарном рынке.

Расчетные показатели уровня концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами:

Показатели рыночной концентрации

На 01.01.2013 

На 01.01.2014

На 01.01.2015

Коэффициент рыночной концентрации 

                                                           CR3             

100%

100%

100%

Индекс рыночной концентрации Герфиндаля- Гиршмана                   HHI                                                                

10000

7827,52

7827,52

 

Расчетные показатели концентрации анализируемого рынка свидетельствуют о том, что в исследуемом периоде рынок  услуг по управлению многоквартирными домами в географических границах административных границ муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области относился к рынку с высококонцентрированной структурой (70%<CR3<=100%; 2000<HHI<10000).

 

VIII. Барьеры входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами

К ограничениям входа на рынок следует отнести низкую информированность граждан о перечне организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, неготовность собственников жилья к переходу на новые формы управления жилым фондом, недостаточный уровень юридической грамотности собственников помещений в многоквартирных домах, что приводит к низкой активности граждан и препятствует дальнейшему развитию конкуренции на анализируемом рынке, а также наличие давно сложившихся хозяйственных связей у хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность на данном рынке уже не один год.

 

IX. Оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами

 По состоянию на 01.01.2013 на территории города Десногорска деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляла 1 управляющая организация,  в период с 01.04.2013 по 01.01.2015 – 2 управляющие организации.

Рынок  услуг по управлению многоквартирными домами в географических границах административных границ муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области  в исследуемом периоде относился к рынку с высококонцентрированной структурой (70%<CR3<=100%; 2000<HHI<10000).

Существующие барьеры входа на товарный рынок услуг по управлению многоквартирными домами, имеющему свою специфику, не дают возможности  создать высоко конкурентную среду на рассматриваемом товарном рынке.

На основании пункта 1 части 1 статьи 5 Закона «О защите конкуренции, по результатам анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в период  с  01.01.2014 по 01.01.2015 установлено наличие признаков доминирующего положения ХС № 1  в географических границах административных границ  муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области.

В ходе проведения исследования состояния конкуренции на данном рынке было выявлено, что согласно договору управления многоквартирным домом, заключенному ХС № 1 с собственниками помещений, в обязанности управляющей организации входит: обеспечивать  снабжение собственников помещений (жилых и нежилых) жилищными (техническое обслуживание), коммунальными и прочими услугами (пункт 3.3.3. договора) и вести расчеты с собственниками помещений (жилых и нежилых) за жилищные, коммунальные и прочие услуги (пункт 3.3.5. договора). Привлечение третьих лиц для получение платы за жилое помещение и коммунальные услуги договором не предусмотрено.

Статьей 155 Жилищного кодекса РФ и  Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов,  утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила   № 354) утвержден порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно частям 2 и 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи.

Частью 7.1 статьи 155 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.

Из вышеприведенных положений действующего законодательства Российской Федерации следует, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме должны вносить плату за жилищно-коммунальные услуги управляющей организации, которая управляет данным домом, плата иным организациям может вноситься только на основании решения собрания собственников жилья.

Управляющая компания ХС № 1,  заключив агентский договор с ресурсоснабжающей организацией ХС № 3, не являющейся стороной управления многоквартирным домом, часть услуг управляющей организации переложила на ресурсоснабжающую организацию.

Таким образом, навязывание потребителям требований о перечислении денежных средств за услуги электроснабжения на расчетный счет ХС № 3 (фактический отказ управляющей компанией от осуществления своих функций (самостоятельных действий) на рынке услуг управления эксплуатацией жилого фонда, допуск к осуществлению названных функций посторонних (с точки зрения ответственности перед жильцами) лиц,  привело к изменению общих условий обращения товара на товарном рынке, что   тем самым способствовало ограничению конкуренции на исследуемом товарном рынке.