Аналитический отчет по результатам анализа конкурентной среды на товарном рынке первичного жилья экономического класса на территории города Смоленска

Аналитический отчет по результатам анализа конкурентной среды

на товарном рынке первичного жилья экономического класса

на территории города Смоленска

30.09.2014                                                                  Смоленское УФАС России

I. Общие положения

Исследование состояния конкурентной среды на товарном рынке первичного жилья экономического класса проводилось в соответствии с пунктом 1.2 приказа ФАС России от 11.04.2014 № 253/14 «О внесении изменений в  План работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2013-2014 годы, утвержденный приказом ФАС России от 19.12.2012 № 773/12»,  Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» ( далее - Закон «О защите конкуренции», Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным Приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220 (далее – Порядок) и  Методическими рекомендациями по анализу  состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса (письмо ФАС России от 07.05.2014 № АЦ/18437/14; далее – Методические рекомендации).

Целью проведения анализа является оценка состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса.

В качестве источников исходной информации о товарном рынке первичного жилья экономического класса использовались:

- сведения Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Смоленской области;

- сведения Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска;

  - сведения хозяйствующих субъектов, осуществляющих реализацию первичного жилья экономического класса на территории города Смоленска;

   - государственные стандарты, технические условия и другие нормативные документы:

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004  № 190-ФЗ (далее – Градостроительный кодекс РФ),

Постановление Правительства от 24.11.2005  № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»,

Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономическ4ого класса, утвержденные приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от  28.06.2010 № 303 (далее – Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса),

Приказ Федеральной службы государственной статистики от 03.08.2011        № 344 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами» (далее –  приказ Росстата от 03.08.2011 № 344);

Общероссийский классификатор продукции по  видам экономической деятельности «ОК 034-2014» (далее – Общероссийский классификатор ОК 034-2014), утвержденный приказом Росстандарта России от 31.01.2014  № 14-ст,

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности «ОК 029-2014 (далее – Общероссийский классификатор ОК 029-2014), утвержденный приказом Росстандарта России от 31.01.2014  № 14-ст,

- информация из сети Интернет и телефонных справочников.

II. Временной интервал исследования товарного рынка

Пунктом 2.2 Порядка предусмотрено, что в случае, если исследование ограничивается изучением характеристик рассматриваемого товарного рынка, которые сложились до момента проведения исследования, то проводится ретроспективный анализ состояния конкуренции на товарном рынке.

 Временной интервал исследования рынка определен таким образом, чтобы максимально учесть стабильность состава участников рынка в течение длительного периода, превышающего 1 год. 

Временной интервал исследования рынка определен трехлетним периодом: 2011; 2012 и  2013 годы (с 01.01.2011 по 31.12.2011; с 01.01.2012 по 31.12.2012 и с 01.01.2013 по 31.12.2013).

III. Продуктовые границы товарного рынка

В соответствии с определением, приведенным в пункте 5 Указаний по заполнению формы статистического наблюдения (форма № 1-РЖ «Сведения об уровне цен на рынке жилья»), утвержденных приказом Росстата от 03.08.2011     № 344, под первичным рынком жилья понимается рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы - застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья, то есть рынок, на котором жилье покупается и продается впервые.

В качестве покупателей на первичном рынке жилья выступают конечные потребители, а также в меньшей доле – перепродавцы.

Вторичный рынок жилья – рынок жилых помещений, купленных и использовавшихся ранее их первоначальными владельцами (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь»), то есть квартир, обладающих определенной степенью износа, находящихся в частной или государственной собственности. Этому определению соответствуют также «новые» квартиры, реализуемые перепродавцами, поскольку это жилье продается не впервые, а также потому, что за время нахождения этого жилья в собственности перепродавца, имели место процессы амортизации, то есть это жилье все-таки отличается от жилья от застройщика.

В соответствии с Методическими рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса, жилое помещение рекомендуется относить к жилью экономического класса, если:

1. Технико – экономические показатели малоэтажных (до трех этажей) индивидуальных жилых домов и частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки), а также параметры комнат в них приведены с учетом нижеперечисленных подпунктов 1-3 и 7.
2. Технико-экономические показатели многоквартирных домов, в том числе малоэтажных, и параметры комнат в них приведены с учетом подпунктов 4-7.

1. Рекомендуемая площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов – не более 1000 кв. м, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) – не более 400 кв. м на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки).
2. Рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не более 150 кв. м.
3. Рекомендуемые площади жилых помещений малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не менее:

 - общей жилой комнаты – 14 кв. м.;

 - спальни – 10 кв. м.;

 - кухни – 8 кв. м.

4. Рекомендуемая площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до 4-х этажей) многоквартирных домов – не более 60 кв. м.
5. Рекомендуемые площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади (по нижнему и верхнему пределу площади, без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) соответствуют данным нижеприведенной таблицы.

6. Рекомендуемая площадь комнат в квартирах многоквартирных домов – не менее:

 - комнаты в однокомнатной квартире – 14 кв. м.;

 - общей комнаты в квартирах с числом комнат две и более – 16 кв. м.;

 - спальни – 8 кв. м. (10 кв. м. – на двух человек);

 - кухни – 6 кв. м.;

 - кухни (кухни-ниши) в однокомнатных квартирах – 5 кв. м.

7. Рекомендованная высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 м.

С учетом изложенного, объектом изучения является рынок на котором впервые покупается и продается жилье, удовлетворяющее требованиям, предъявляемым к жилью экономического класса.

В целях повышения уровня обеспеченности населения жильем, выполнением обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан, а также во исполнение целевых программ по формированию рынка доступного жилья осуществляется строительство жилья экономического класса.

Поскольку потребность в жилье также удовлетворяется с помощью инвестиционного участия дольщиков в проектах капитального строительства жилых домов, указанный сегмент также требует детального изучения. При этом обращаем внимание, что рынок услуг долевого строительства является самостоятельным рынком и требует проведения отдельного исследования.

На основании Общероссийского классификатора ОК 034-2014, услуги по продаже жилых зданий входят в раздел L «Услуги, связанные с недвижимым имуществом», класс 68 «Услуги по операциям с недвижимым имуществом», подкласс 68.1, группа 68.10, подгруппа 68.10.1 «Услуги по покупке и продаже собственного недвижимого имущества», вид 68.10.11 « Услуги по покупке и продаже жилых зданий и занимаемых ими земельных участков» (Эта группировка включает: - самостоятельную продажу жилых зданий и занимаемых ими земельных участков в порядке реализации продавцом своих товарных запасов, но не в порядке распродажи им своих основных фондов, продажу домов с земельными участками, жилых зданий с земельными участками и отдельных жилых помещений в этих зданиях, таких как квартиры или кондоминиумы. Такая недвижимость может быть как собственностью, приобретенной на правах аренды, так и безусловной собственностью. Эта группировка не включает: - продажу жилых помещений, построенных самим продавцом, см. 41.00.10).

На основании Общероссийского классификатора ОК 029-2014, продажа жилых зданий входит в раздел L «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом», класс 68 «Операции с недвижимым имуществом», подкласс 68.1

«Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», группа 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. (Эта группировка включает: - покупку и продажу собственного недвижимого имущества: многоквартирных зданий, жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, в том числе выставочных залов, складских помещений, магазинов и торговых мест, земельных участков. Эта группировка также включает: - разделение недвижимого имущества в виде земли на участки без их благоустройства.)

В связи с изложенным, продуктовыми границами исследуемого товарного рынка являются услуги по реализации первичного жилья экономического класса (коды 68.10 ОКВЭД 2 и 68.10.11 ОКПД 2).

IV. Географические границы товарного рынка

Определение географических границ товарного рынка, согласно пункту 4.5 Порядка, осуществлялось методом установления фактических районов продаж (местоположения приобретателей), хозяйствующих субъектов (продавцов), осуществляющих продажи на рассматриваемом товарном рынке (в предварительно определенных географических границах).

Согласно методическим рекомендациям, географические границы рынков первичного жилья экономического класса определены административными границами административно-территориальных единиц субъектов Российской Федерации с численностью населения более 100 тыс. человек и административными центрами субъектов Российской Федерации. На территории Смоленской области только одна административно-территориальная единица с численность населения более 100 тыс. человек – это административный центр Смоленской области город Смоленск численность населения 330,9 тыс. человек (по состоянию на 2012 год).

V. Состав хозяйствующих субъектов действующих на товарном рынке

В соответствии с частью 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Перечень продавцов, обеспечивающих строительство и (или) реализацию первичного жилья экономического класса, в ходе проводимых исследований был установлен на основании информации, полученной у органов статистики, сведений Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска и информации, полученной непосредственно от хозяйствующих субъектов осуществляющих деятельность на рынке первичного жилья экономического класса. В ходе исследований выявлено, что за исследуемый период реализацию жилья экономического класса в географических границах административных границ города Смоленска совершали только  фирмы – застройщики: в 2011 году – 5 хозяйствующих субъектов, в 2012 году – 4 хозяйствующих субъекта, в  2013 году – 3 хозяйствующих субъекта:

1. ХС № 1 (местонахождение: <…>) – 2011, 2012 и 2013 годы;
2. ХС № 2 (местонахождение: <…>)  – 2011, 2012 и 2013 годы;
3. ХС № 3 (местонахождение: <…>) – 2011 и  2012 годы;
4. ХС № 4 (местонахождение: <…>) – 2011 и 2012  годы;
5. ХС № 1 (местонахождение: <…>) – 2011и 2013 годы;

Информация о хозяйствующих субъектах, осуществлявших реализацию первичного жилья экономического класса в исследуемом периоде в географических границах города Смоленска, приведены в таблице № 1 приложения к данному аналитическому отчету.

В ходе анализа признана группа  лиц на основании пунктов 1 и 3 части 1 статьи 9 Закона «О защите конкуренции», в совокупности состоящая из   следующих хозяйствующих субъектов: ХС № 2 и ХС № 5.

Покупателями на данном рынке являются жители города Смоленска. В связи с тем, что количество покупателей превышает 15 человек, хозяйственные связи покупателей с продавцами не выявляются.

VI. Объем товарного рынка и доли хозяйствующих субъектов на рынке

Расчет объемов рынка первичного жилья экономического класса и долей хозяйствующих субъектов, действующих на указанном рынке, осуществляется на основании объемов реализации (кв. м.).

Доля хозяйствующих субъектов на рынке первичного жилья экономического класса рассчитана как выраженное в процентах отношение показателя, характеризующего реализуемый данным хозяйствующим субъектом объем жилья, к общему объему реализации жилья на рассматриваемом рынке и приведены в таблице № 1 приложения к данному аналитическому отчету.

По результатам проведенного анализа выявлено, что наибольшие доли на исследуемом рынке принадлежали:

в 2011 году - группе лиц: ХС № 2 и ХС № 5, совокупная доля их составляла около 60%;

в 2012 году -  ХС № 3  с долей  около 50%;

в 2013 году - группе лиц: ХС № 2 и ХС №, совокупная доля их составляла более 95%.

В ходе анализа не выявлены хозяйствующие субъекты, занимающие  доминирующее положение на исследуемом рынке. Долю ХС № 2 нельзя считать неизменной в течение длительного периода, так как в 2012 году доля его составляла около 40%, то есть  уменьшилась на 18% (это более чем на 10%) по сравнению с 2011 годом, а 2013 году его доля увеличилась по сравнению с 2012 годом на 51%.

VII. Уровень концентрации товарного рынка

Для определения уровня концентрации товарного рынка используются следующие показатели:

•  коэффициент рыночной концентрации (CR), рассчитываемый как  сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном товарном рынке;

- индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI), рассчитанный как сумма квадратов долей на товарном рынке (выраженный в процентах) всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном товарном рынке.

Показатели рыночной концентрации за 2011, 2012 и  2013 годы на исследуемом рынке приведены в следующей таблице:

Расчетные показатели концентрации анализируемого рынка свидетельствуют о том, что в анализируемом периоде рынок услуг по реализации первичного жилья экономического класса города Смоленска   относился  к рынку с высоким уровнем концентрации (70%<CR₃<=100%, 2000< HHI <10000).

VIII. Барьеры входа на товарный рынок

         По мнению хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по строительству и реализации первичного жилья экономического класса города Смоленска существуют административные и экономические барьеры.

         Административные барьеры: несовершенство нормативно-правовой и методической базы ценообразования в строительстве; несовершенная система управления земельными ресурсами, в том числе отсутствие достаточной инициативы со стороны органов власти по вовлечению земельных участков в оборот для целей жилищного строительства; отсутствие в течение длительного периода времени законодательных и иных нормативных правовых актов, регламентирующих критерии и ценовые параметры отнесения жилых помещений к жилью экономического класса; не упорядочена система предоставления исходных данных для проектирования и передачи разрешительной,  распорядительной документации, проектно-сметной документации, разрешения на строительство; несовершенные правила определения затрат на подключение к инженерным коммуникациям и головным источникам.

         Экономические барьеры: дороговизна технических условий, высокие затраты на инженерные изыскания и на подготовку проектной документации для строительства объекта (1,3-5,5% от себестоимости строительства); непроизводственные потери застройщика на этапе подготовки строительства из-за длительных сроков согласования; высокая стоимость земельного участка (0,3-10%); отсутствие возможности подключения к существующим инженерным коммуникациям в связи с удаленностью от подключаемых объектов и высоким процентом их износа, что требует финансовых затрат для строительства новых инженерных коммуникаций; высокая стоимость технологического присоединения к сетям газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения (2-20,5%); большие затраты на подготовку инфраструктуры; рост цен на строительные материалы, изделия и конструкции, зачастую опережающий рост цен в других отраслях и на потребительском рынке.

  IX. Оценка состояния конкурентной среды на товарном рынке.

На рынке услуг по реализации первичного жилья экономического класса города Смоленска, согласно информации, имеющейся в Смоленском УФАС России, в 2011 году осуществляли деятельность 5 хозяйствующих субъектов, в 2012 году – 4 хозяйствующих субъекта, в 2013 году  –  3 хозяйствующих субъекта.       

Расчетные показатели уровня концентрации исследуемого рынка свидетельствуют о том, что в анализируемом периоде рынок услуг по реализации первичного жилья экономического класса в географических границах административных границ города Смоленска относился к рынку с высоким уровнем концентрации (70%<CR₃<100%, 2000< HHI <10000).

В ходе проведенного анализа рынка услуг по реализации первичного жилья экономического класса в географических границах административных границ  города Смоленска хозяйствующие субъекты, положение которых на исследуемом рынке содержит признаки доминирующего  положения, не выявлены.

Строительство и реализацию объектов долевого строительства на территории города Смоленска осуществляли в 2011 году – 9 хозяйствующих субъектов, в 2012 и 2013 годах – 12 хозяйствующих субъектов. Объём реализации объектов долевого строительства превысил объём реализации первичного жилья экономического класса за период 2011-2013 годы на 179%.

Рост цен на 1 кв. м объектов долевого строительства и жилья экономического класса города Смоленска происходил параллельно, в среднем стоимость 1 кв. м жилья увеличилась в 2013 году по сравнению с ценой 2011 года на 32%.